ENCOVI 2022 y el mercado inmobiliario venezolano

“En los hogares venezolanos sobra mucho mes al final del salario».

Esta frase del conocido economista, Dr. Víctor Álvarez, es un testimonio elocuente de que el ingreso de la mayoría es insuficiente incluso para cubrir la canasta alimentaria familiar, cuyo valor se ubicó en 392 dólares estadounidenses en el mes de julio, según datos del Observatorio Venezolano de Finanzas.

La octava edición de la Encuesta Nacional sobre Condiciones de Vida (ENCOVI-2022), de la Universidad Católica Andrés Bello, registra un decrecimiento de casi 15 % de la pobreza multidimensional respecto al año 2021, con lo cual el 50 % de los hogares no son pobres, producto de las mejoras del ingreso y el empleo.

No obstante, conviene aclarar que existe evidencia empírica de que la mejora de los ingresos promedio y la mayor disponibilidad de bienes de consumo no se traduce, necesariamente, en mayores niveles de consumo para toda la población, precisamente porque los salarios de los sectores público y privado siguen siendo muy bajos.

Aquí es importante tener en cuenta la referencia del salario mínimo mensual. En el caso de Venezuela, este se ubica en 13,99 $ –de acuerdo a la cotización oficial del dólar del Banco Central de Venezuela (BCV) para el 14 de noviembre– cuando debería estar, al menos, en 244 $, si se compara con el salario mínimo mensual de Colombia, o en 480 $ con el de Costa Rica, seguido por Ecuador con 425 $, que son los dos más altos de América Latina, según reporte de la Organización Internacional para el Trabajo (OIT).

La encuesta ENCOVI-2022 también registra el aumento de la brecha de ingresos que separa a los más pobres de los más ricos, convirtiendo a Venezuela en el país más desigual de América y, a nivel mundial, comparable con Namibia, Mozambique y Angola.

En este estudio estadístico se concluye que ahora «la pobreza comienza a tener más que ver con factores sociales y de infraestructura (vivienda, educación y servicios); aunque las económicas siguen predominando».

Visto desde el sector inmobiliario, la leve recuperación del ingreso está lejos de ser un factor reactivador del mercado, el cual se sustenta en un pequeño segmento de la población con capacidad económica para comprar un inmueble residencial no superior al 8 %, según cifra de la Cámara Venezolana de la Construcción.

En este sector, como en la economía en general, los puntos de comparación son importantes. Si comparamos hoy la actividad económica e inmobiliaria respecto al año 2021, la misma muestra signos de crecimiento, aunque sea poco, por lo que no cabe duda de que en algunos aspectos se está mejor. Ahora, si la comparación es entre 2013 y 2021 la situación es distinta, dado que en ese lapso la economía venezolana perdió alrededor del 80 % de su tamaño. Este indicador es mucho más dramático para el sector de la construcción, cuyo tamaño quedó reducido al 1 %, concentrado en remodelaciones, algo de vivienda de lujo para un target de alto poder adquisitivo y algunas torres de oficinas. Claro, siempre se podría pensar que recuperar algo de esa pérdida es mejor que nada, aunque la reducción del tamaño de la economía siga siendo abismal.

Ahora bien, para que el mercado inmobiliario salga de su estancamiento se requiere un crecimiento sostenido del poder adquisitivo de los venezolanos y de su capacidad de ahorro, además del apalancamiento del crédito bancario. Estos factores dependen de la macroeconomía, la cual sigue en mal estado y sin que se vislumbre una voluntad política decisiva para diseñar e implementar un programa económico integral, que atienda los desequilibrios que mantienen a la economía en un estado de colapso nunca visto en la historia moderna de ningún país latinoamericano.

Hacia el 2023, tendremos dos posibles escenarios.

Primero, un crecimiento económico moderado bajo las condiciones actuales, es decir, la de una economía con sus exportaciones de petróleo bloqueadas, sin acceso al crédito internacional por las sanciones y con un predominio creciente de la «economía ilícita», cuya actividad económica no declarada funciona al margen del Estado y que, según una investigación de la organización Transparencia Venezuela, mueve más de 9 mil millones de dólares anuales. Esperar otra realidad, como la de un crecimiento mucho mayor, supone superar el mal manejo de la macroeconomía, recuperar la confianza, lograr la flexibilización de las sanciones y obtener financiamiento internacional, entre otras medidas importantes, las cuales pasan por cambios políticos.

Segundo, el sector inmobiliario seguirá dominado por una sobreoferta de inmuebles y una insuficiencia generalizada de la demanda, en la que muchos segmentos de la población no podrán participar en este mercado. A consecuencia de ello, no es de esperar una pronta recuperación de los precios. No obstante, los precios bajos continuarán siendo un incentivo para compradores de oportunidad, que no solo encontrarán varias opciones de vivienda, sino también de inversión. Este último mercado obviamente es muy reducido porque se sustenta en un pequeño segmento de la población con capacidad de compra. Ante los bajos precios, el arrendamiento tiene el potencial de convertirse en una opción para rentabilizar inmuebles, que de otra manera se vendería malbaratando los mismos.

Este mercado eventualmente podría potenciarse si los esfuerzos que viene realizando la Cámara Inmobiliaria de Venezuela con el Ejecutivo nacional logran modificar o reformar el marco normativo y legal vigente, lo que permitiría reactivar el mercado de alquiler de viviendas. Finalmente, como la realidad del mercado inmobiliario cambiará muy poco en el 2023, lo más probable es que estará frente a una normalidad caracterizada por la ralentización, con muy pocas operaciones de cierre, tanto de venta como de alquiler.