Una mala idea recurrente

El precio de la vivienda es una de esas preocupaciones rutinarias que siempre vuelven a aparecer hacia el final de un ciclo económico ascendente. Sea porque los precios de compra de una vivienda nueva se han salido de madre merced de una burbujita inmobiliaria, sea porque el coste de alquilar se ha disparado hasta límites insostenibles en algunos mercados con mucha demanda, el simple coste de vivir en algún sitio es la clase de problema social que indigna a los votantes y genera reacciones apresuradas en los políticos.

El mercado de alquiler es el que ha tomado la delantera en esta última ronda de indignación ciudadana reflejando una aumento muy doloroso y real del coste de vivir en muchas grandes ciudades. Tras la nefasta experiencia de la burbuja de la década pasada, muchos prefieren la flexibilidad de alquilar a la potencial losa de una hipoteca impagable. El dinamismo económico de sitios como Madrid y Barcelona (y en el caso catalán, la presión turística) ha hecho el resto. El precio de los alquileres ha subido un 50% desde el 2013, y todo el mundo pide medidas urgentes.

La reacción habitual de los políticos, especialmente desde la izquierda (aunque algunas autonomías gobernadas por conservadores como Cataluña se han apuntado al carro) es imponer controles de precios por decreto. Si alquilar es demasiado caro porque los precios no paran de subir, lo que podemos hacer es prohibir que los precios suban, creando herramientas a los inquilinos para mantener sus caseros a raya. El diseño específico de estos controles de precio varía de una ciudad a otra, y van desde las soluciones relativamente sofisticadas (creando un sistema para calcular cuánto pueden subir los alquileres) a cosas más chusqueras como eternizar contratos o prohibir cualquier cambio en absoluto.

Los políticos y activistas que impulsan esta clase de medidas nunca se cansan de citar el reguero de ciudades de todo el mundo que han impuesto controles de precios sobre los alquileres para justificar esta clase de medidas. Berlín, Nueva York, París, Londres, esta es la clase de políticas progresistas que vemos en otros sitios donde son más altos, más guapos, y más listos que nosotros. Estudiemos cómo lo hacen. Hagamos como ellos.

Si nos tomáramos estas ansias de copiar medidas ajenas, sin embargo, veríamos que en realidad el control de precios de los alquileres es una idea espantosa, y el hecho que ciudades de todo el mundo adopten medidas parecidas de forma recurrente es más el resultado de políticas cortoplacistas y decisiones atolondradas que de decisiones que siguen lógica económica alguna.

Si un casero no puede atraer nuevos inquilinos, y los inquilinos no quieren irse, un bloque de pisos no recibirá un ascensor nuevo o una limpieza de fachada a no ser que sea estrictamente necesario

Cuando se impone un precio máximo a la vivienda de alquiler suceden dos cosas simultáneamente. Primero, el parque de viviendas bajo un contrato de arrendamiento pasa a ser mucho menos rentable económicamente. Lo rápido de esta pérdida de rentabilidad depende de la inflexibilidad de los controles de precios y de la vitalidad de la economía local, pero ser casero poco a poco generará un menor retorno. Cuando un sector de la economía se vuelve menos rentable, el efecto inmediato es que atrae menos dinero; como consecuencia, el parque de viviendas existente deja de recibir las inversiones y el mantenimiento necesarias para seguir siendo atractivo. Si un casero no puede atraer nuevos inquilinos, y los inquilinos no quieren irse, un bloque de pisos no recibirá un ascensor nuevo o una limpieza de fachada a no ser que sea estrictamente necesario.

El impacto de esta falta de inversiones es limitado a corto plazo, pero según pasa los años, la caída de la rentabilidad resulta en procesos de degradación urbana que nos deberían resultar familiares. La degradación de los centros históricos en muchas ciudades españolas en los años ochenta se debió en gran medida al puñado de leyes franquistas de arrendamientos urbanos. La decadencia de muchas ciudades americanas fue acelerada por medidas similares de control de precios. Casi todos los libros de introducción a la economía de primero de carrera ponen el rent control de Nueva York como ejemplo de los efectos perniciosos de control de precios por un buen motivo. Tenemos décadas de experiencia en políticas públicas de este estilo en todo el mundo, y en todas partes los resultados son parecidos.

De forma paralela a la degradación del parque de vivienda, los controles sobre el precio de alquiler reducen el volumen de vivienda disponible en el mercado. Aquellos que ya alquilan no quieren moverse, y quien tiene una vivienda vacía sabe que firmar un contrato es una inversión dudosa con retornos que van a irse reduciendo con el tiempo. Para quien está buscando un piso ahora, esto significa que si quiere alquilar tiene que hacerlo en un mercado con mucho menos oferta y precios muchos más altos, o comprar en un mercado con muchos más compradores. Dado que los políticos que imponen controles de precios son a menudo también la clase de dirigentes que ven especuladores en todas partes, el parque de vivienda nueva raramente puede absorber nuevos compradores sin un aumento de precios.

Los políticos pueden aumentar la oferta de vivienda en el mercado, liberando más suelo en el centro de las ciudades

En vista de estos resultados, sin embargo, no es difícil entender por qué los políticos caen una y otra vez en esta clase políticas absurdas: los grandes beneficiados de los controles de precios son la gente que vive en la ciudad ahora mismo, sea en su propia casa, sea alquilando. Los caseros pierden a corto plazo, aunque la subida de precios les llenará los bolsillos en el momento en que la enésima infestación de ratas convenza al último de sus inquilinos a mudarse. Quienes pierden son todos aquellos que en juego de las sillas de la vivienda estaban fuera de una cuando se imponen los controles – aquellos que se quieren mudar a la ciudad o los jóvenes que quieren independizarse.

Políticas públicas

Hay muchas políticas públicas que pueden implementarse para mantener la vivienda asequible. Los políticos pueden aumentar la oferta de vivienda en el mercado, liberando más suelo en el centro de las ciudades, permitiendo mayores densidades y nueva construcción, dando mayor seguridad jurídica a los caseros, o incluso encareciendo el coste de mantener una vivienda sin uso aumentado los impuestos sobre la propiedad.

 También pueden implementar políticas que reduzcan la demanda de vivienda en el centro de las ciudades coordinándose con otros municipios del área metropolitana. Por ejemplo, cualquier estación de cercanías de Madrid o Barcelona en zona 1 ó 2 (es decir, a 30 minutos o menos del centro) que tenga menos de 10.000 personas viviendo a menos de medio kilómetro de la estación debería considerarse un desperdicio funesto. Los terrenos alrededor deberían recalificarse para permitir la construcción de toneladas de vivienda de nueva construcción, desplazando parte de la demanda a suburbios bien comunicados con transporte público.

Esta clase de políticas sólo funcionan si se implementan durante varios años, fruto de una planificación racional y deliberada que exige la coordinación de muchos actores

El problema, claro está, es que esta clase de políticas sólo funcionan si se implementan durante varios años, fruto de una planificación racional y deliberada que exige la coordinación de muchos actores, todos ellos dispuestos a ayudar a que gente que aún no les vota porque aún no viven en Madrid o Barcelona salgan beneficiados. Esto es, como mínimo, complicado, pero indica con cierta claridad que las políticas urbanísticas quizás no deberían estar en manos de los políticos.

Lo que parece meridianamente claro, no obstante, es controlar los precios de los alquileres ha sido y continúa siendo una idea espantosa.